小锤（青岛）咨询服务有限公司

  买房是一笔很大的开支。收房验房时，要对新房进行全面检查！

  一、验房前看三书一证一表

  首先，在准备房屋检查之前，我们应该对开发商是否有以下证书持乐观态度。三本书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认证书》。“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收证书，“一表”是指竣工验收备案表。

  其次，请带上您的购房合同、大小户型图纸、水路图纸、装修材料确认表，方便现场比较使用，有证可查。

  二、检查顺序及项目

  1、检测空气质量

  精装房屋检查前，请专业质量检测机构检测室内空气，因为如果甲醛超过标准（甲醛含量标准值为0.1），购房者可以直接申请退房，空气检测是第一步，也是房屋检查不可或缺的一项。

  购买精装房的业主在签订购房合同时，应注意合同是否明确约定了装修的保修范围、期限和责任。包括装饰设计、施工工艺和各种主要材料，特别是品牌、型号、价格标准及相应的等级、规格、颜色和约定的保修责任和期限。交付验收时，要求开发商提供包括装修内容在内的装修竣工图、室内空气质量检验合格报告和住宅质量保证书、住宅使用说明书。

  精装房空气质量检测超标，只要出示权威报告，就可以找开发商整改理赔。

  2、房屋结构验收

  精装修房屋的一般结构不会有太大的问题，但房屋检查不容忽视。您可以比较房屋结构是否与合同一致，房屋面积是否与合同一致，房屋楼层高度是否与承诺一致。

  1)主体结构部分的房屋结构验收应按设计文件完成，并符合施工质量验收规范的要求。

  2)参建各方责任主体的行为资料经审查完毕，符合要求(资料应提前五天报监督科审查)。

  3)整改通知中提出的问题必须全部处理，并符合房屋结构验收要求。

  4)房屋结构验收现浇构件钢筋保护层检验合格(如需处理，应有设计验算核定单位或处理意见，并签字盖章完整)。

  5)施工现场符合文明施工安全生产条件，装修阶段安全评价合格。

  6)必须测量地板(每个房间)的厚度，并经监理工程师检查批准，形成签字完整的检察记录。

  3、入户门

  入口门就是我们所说的防盗门。真正的防盗门是什么？最直观的识别方法是检查门铰链边缘距离地面约1.6米的永久钢印（直径25mm圆），并以宋体凹印的形式永久固定在铰链边缘。如果没有，则为假冒防盗门（不符合商品房销售合同），开发商为节约成本而投机取巧。

  标准入户门验收一般包括以下七个细节：

  (1)门框检查:门框安装是否牢固正确，门框与墙体连接是否紧密，门面是否开裂损坏；

  (2)门扇检查:门扇是否变形开裂，漆面是否有坠落、漏刷、碰撞，表面是否平整，是否有明显划痕，距离地面是否考虑预留地面装饰；

  (3)门锁检查:门锁安装是否牢固均匀，钥匙插拔是否平滑，锁芯旋转是否灵活，锁孔位置是否正常；

  (4)开门检查:门开关是否稳定，是否有异常阻力和磨损，门锁紧后是否稳定，无晃动；

  (5)检查门把手:安装是否牢固，旋转时是否有异常阻力，表面是否有缺陷和变形；

  (6)门轴检查:是否完整牢固，旋转平稳；

  (7)门配件:检查门体及各种五金配件是否齐全牢固。

  4、墙体验收

  用空鼓锤敲打，检查是否有空鼓，砖墙检查也是如此。15%的空鼓率是可以接受的；

  观察房屋内墙壁的颜色是否均匀光滑，颜色是否不均匀、不光滑。除白色涂料外，其他颜色的涂料容易出现颜色不均匀，特别是墙立面与天花板的连接，最容易出现问题。

  不同材料的交接处和抹灰层厚度≥35mm时，必须设置所有防止墙体开裂的措施(增加钢丝网，每侧宽度≥100mm）；

  检查阴阳角（墙凸凹夹角）偏差，普通抹灰墙偏差4mm，砖偏差2mm；如果发现墙体是否有裂缝，必须与开发商确认是否有结构性裂缝。

  4、地面验收

  看看地板上是否有明显的间隙和不均匀，慢慢地走在每个房间里，仔细听是否有吱吱作响。检查时，观察地板的入口、与阳台的连接以及靠近墙壁的四侧是否有松动和起伏。踢脚线与地面的附着力。

  （1）地面与下层结合牢固，无空鼓（考虑到中国建筑企业的实际水平，空鼓面积大于400平方厘米，无裂缝，自然间或标准间不超过2个，不包括空鼓施工质量缺陷）;

  (2)地面表面应密实，无起砂、蜂窝、裂缝等质量缺陷；

  (3)地面允许偏差:表面平整度允许偏差5mm，标高允许偏差正负8mm，厚度允许偏差不大于设计厚度的1/10;

  (4)严禁在防水要求的地面立管、套管、地漏处渗漏，坡向应正确，无积水。除门洞外，必须设置所有高度≥120mm、c20翻边宽度与墙宽度相同。

  5、门窗:房屋结构验收时，门窗框必须按照设计和规范安装到位。

  (1)门窗安装正常，铰链使用正常；

  (2)开关门是否有较大缝隙，开关松紧度是否合适；

  (3)门窗表面是否有扭曲、变形、划痕、划痕；

  (4)门锁窗锁安装正常，使用正常；

  (5)五金配件是否松动或生锈。

  6、水电

  (1)上下管道验收:各种阀门是否应设计安装，便于使用和维护；管道安装是否正常，连接处是否有泄漏；下水方向是否正确；水龙头安装是否正确，水表是否正常运行，排水是否畅通，无堵塞。

  上水有足够的水压，下水通畅，无渗漏。

  防水材料是否符合标准；防水层应粘贴牢固，无滑动、翘曲、起泡等缺陷，并关闭水。在地面上洒大量的水，你可以很容易地知道水在哪里，下水坡度是否足够。

  (1)门口做15cm高的挡水层；

  (2)往里面注水，直到水高达10cm，同时做好高度标记；

  (3)24小时后观察水的高度变化程度，并提前与楼下居民约定时间检查渗水情况。

  （2）电力验收：插座面板安装正常，通电正常；电表通电正常，运行正常，接地装置正常；电视插座、宽带插座安装运行正常。每个住宅的空调电源插座、电源插座和照明应分开设计；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立电路；卫生间等电位连接，确保安全用电。

  7、烟道通风

  最好打开一部分天花板，看看抽油烟机烟管和烟道是否紧密无缝，否则以后可能会出现“倒烟”现象。

  排气口是否通风顺畅，厨房和卫生间的回风阀是否有效。如果你的厨房总是有别人的气味或浴室的气味，回风阀可能会失效。良好的通风性能是保持卫生间清洁和干燥的重要条件之一。建议您购买照明和通风能力良好的明威。

  8、橱柜、石材、浴室设备

  （1）柜：首先观察柜体是否变形、气泡等现象，然后观察柜石切割是否精细、直、无损坏，硬件开关是否光滑，噪音低，无锈。

  (2)石材:大部分卧室石材用于凸窗窗台，仔细检查这些石材是否有拼接、裂纹、缺角等硬伤。如果有问题，需要更换。

  （3）浴室设备：对于精装修浴室的验收，检查浴室设备的质量也是必要的工作之一。首先，浴缸、盆、卫生间甚至墩布池的表面应光滑光滑，以有效防止结垢的附着。其次，上述设备的水应光滑易用。最后，检查淋浴喷嘴、浴缸和盆的水龙头。

  9、配套设备

  Ø 水电表读数，避免为开发商买单；

  Ø 建筑对话机、供暖等；

  Ø 检查煤气、通风等管道；

  Ø 接线盒、接线盒内的锁口套圈必须设置到位。

  三、验房注意事项

  1、雨季是检验房屋承受能力的最佳时机，而不是白天和晚上，晴天和雨天。连续几天下雨可以更好地区分房屋的渗水能力。

  2、卫生间、厨房排水管坡度应符合要求，严禁倒坡（倒坡为排水反向坡度），容易造成排水管堵塞。

  3、有线电视接口与电源插座的距离不小于50cm，否则会干扰有线电视信号(距离太近，强电会干扰弱电)。

  4、7层及7层以上，使用面积大于1.5平方米的玻璃，离地面小于50cm的落地玻璃，必须使用安全玻璃(检查玻璃边框是否有3C标志)。(玻璃不合格，肯定会有安全隐患)。

  5、阳台栏杆净高度不小于1.05米，竖杆间距不小于11cm，护栏玻璃应采用安全玻璃，卡尺厚度不小于16mm，否则存在安全隐患。

  6、外窗台应无裂缝，瓷砖勾缝砂浆应饱满，窗台坡度向外，否则雨水会沿缝隙侵入墙体，渗入室内墙体。

  验房很重要，但是很复杂。不是一篇简单的文章就能说清楚，所以除非你知道自己的行为或者明显的错误，否则你可以自己看到。

  四、房屋检测工具

  1、手电 光线越耀眼越好，因为它的目的是调查房屋的主体结构。看看墙壁是否直，是否有凸出或凹陷的部分。用手电筒抵住墙底，向上照，阴影部分是有问题的地方。以此类推，所有墙壁都能了解基本情况。同时，还可以用手电筒检查烟道和通风口是否有建筑垃圾。 注：手电筒最好选择应急灯，不仅光线强，而且光线不易发散。

  2、榔头 不要惊讶，这个工具在房屋验收过程中非常重要。在新建房屋的主体结构验收中，买方可以用小锤子轻轻敲击初步粉刷过的墙壁，听到“咚咚”的声音，说明水泥砂浆不均匀或用量不足；内墙抹灰层部分开裂起砂，说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰撞声，说明质量问题不大。 注：用锤子敲击时，可在墙上垫几张报纸，避免留下痕迹。

  3、打火机 在检查房间时，通常会看到厨房、卫生间排气通道上预留的孔，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常。使用方法是用火点燃纸到冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口，立即转弯吸走。如果可以的话，就证明排气通道没有问题。 注：使用火管时，为避免点燃纸张时烧伤。在通风口点燃一支香烟，看看香烟是否能被吸走。

  4、卷尺 它在房屋检查中起着重要的作用，可用于测量梁、窗框、卫生间高差、楼层高度和房屋面积。在测量顶梁和窗框时，应分别测量两端与天花板之间的高度。如果误差小于0.5cm，则属于建筑物的合理范围。卫生间与客厅地面的高差应在2cm左右，误差不宜过大，否则会给装修带来一定的不便。 注：可在五金店购买5米钢卷尺。

  5、笤帚 检查房子时，你可以带上未使用的油漆刷或小扫帚。主要是为了清理地面和墙角的建筑灰尘。不要低估这层灰尘。清洁后，可能会看到裂缝和坑洞，甚至钢筋也会暴露在外！

  6、电笔 检查房间时，带上电笔或三个插排，最好有指示灯。主要用于检查插座，可用电笔或插入预留电源插座。电笔或插排灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关，电笔或插排灯熄灭。频繁几次后，可证明开关、线路正常，插座安全。 注：插座时，如果开关拉下，电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应立即修复。 注:顺便带个小扫帚打扫卫生，保持房间整洁。

  7、乒乓球 乒乓球的主要用途是测量卫生间地面的坡度。根据建筑设计和施工规范，卫生间地面必须有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球测量地平的方法是将乒乓球放在浴室门口和墙壁底部，轻轻推动，检查乒乓球是否滚向地漏。 注：如果浴室正在进行蓄水试验，也可以将乒乓球放在水面上，轻轻吹一口气，观察乒乓球是否移到地漏位置。

  8、粉笔 这是最实用的工具。检查房屋时发现上述问题后，业主应及时用粉笔在显著位置标记，方便施工方维修。比如在墙上画空鼓，写空鼓。 注：在携带粉笔的同时，业主还应携带纸、笔，记录发现的问题。 另外，业主在检查房屋时，要想通过测量来掌握自己房屋的面积、高度等问题，必须以合同附件中的户型图为依据。因此，开发商提供的物业信息是必不可少的。它包括：住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、面积测量表、管道分布竣工图。

  五、交房时费用注意事项