小锤（青岛）咨询服务有限公司

  问题1：收房程序对购房者不利

   付款和签署文件的收集程序是一个合理的正常程序，但大多数开发商采用先付款填写表格、签署文件，然后检查房屋的方法，使买家处于被动状态。

   对策：买受人应先检查房屋，然后收到房屋作为合同的附加条款，不检查房屋不接受房屋。如果原合同没有约定，则可以在房屋收集文件中注明“未检查房屋”等标记。如果发生房屋检查，也可以与开发商合作 ** 。

  问题2：建筑质量问题2：建筑质量问题2：建筑质量问题2：

   对于业主在房屋检查中发现的问题，如墙壁或地砖破裂、漏水，甚至房屋结构问题，一些开发商总是说这只是一个小问题，让人们修理，尽量不让业主将问题列入验收文件。

   对策：无论开发商的陪同人员如何发誓，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都应记录在相关文件或表格中。如果房地产根本没有准备验收登记表，应自行记录和收集相关问题，以便以后维护其合法权益。

  问题三:配套承诺不兑现:

   在检查房屋时，业主不仅要检查房屋，还要仔细检查社区的总体规划是否符合合同，如同期建设 ** 、俱乐部、景观园林等，还包括整个社区的外墙颜色和材料是否与开发商的销售承诺一致。

   对策：签订购房合同时，应明确相关细节，包括建筑收集时间、建筑收集程序，如先检查建筑，无异议；从配套设施到房屋交付指标的具体详细验收标准，最好附设计图纸和施工图，以合同为准。

   在签订购房合同时，应将开发商的承诺写入合同条款，并保存所有可作为合同附件的宣传材料。注明原开发商的广告、销售书籍、样板房可成为房屋结构验收标准。最合适的方法是邀请最后一位有经验的律师分析购房合同中是否存在未知或模棱两可的条款陷阱，以避免收到建筑时的麻烦。

  问题四:巧立名乱收费

   虽然物价局对入住费有明确规定，但个别开发商在交房时仍巧妙地立名收费。

   对策:收楼时，要提前了解物价局的相关收费规定，带上应付费用表，与开发商要求的资金进行比较。最好带上计算器，计算每个账户，及时向开发商指出不合理的费用，必要时向物价局、房屋管理局投诉。此外，在检查房屋并准备签署《房屋验收表》之前，还应了解支付的物业管理费是由哪些方面组成的，以及如何核实清洁费、保安费和绿化费。

  问题五:不能按时交房:

   根据合同，开发商一般会在交付前十天向买方发出交付通知，告知具体交付时间和必须携带的信息。买方未在约定时间内到指定地点办理相关手续的，一般视为开发商已实际交付给买方，买方应自通知最后期限起承担风险责任和税费。

   对策：买方在购房时应写明邮寄地址和联系电话，以便及时收到交付通知。如果不能按时到达，可以书面委托亲友，也可以及时联系开发商，另行约定时间，并以书面形式确认。如果开发商未能按时交付房屋，开发商应按照合同向买方支付违约赔偿。只要符合购房合同原约定的条件，买方甚至可以提出退房。

  问题六:开发商证书不全

   检查前，开发商应出示《建设工程质量认证书》，并索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》、《竣工验收备案表》（以下简称“三书一证一表”）、各种相关验收表，如《居民验房交接表》、《验收意见表》等。只有证件齐全，才能签入住单。

   目前，许多房地产“三书一证一表”不完整，特别是《建筑工程质量认证书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》，这是因为房地产整体建筑尚未完成，相关部门无法验收。

   对策:在这种情况下，购房者可以选择不收房。如果确实需要收房，也要在《居民验房交接表》中、《验房记录表》等相关文件规定“未见”××文件等字样，并妥善保留相关文件副本。