小锤（青岛）咨询服务有限公司

  精装房将成为未来交付的大趋势。自2017年以来，浙江、江苏、山东、辽宁率先出台了当地精装修政策。据统计，2020年将有25个省（市）出台精装修政策，2020年将迅速全面实施国家精装修政策。

  精装交付取代了空白交付，不仅是国家政策，提高了整个房地产、家居装饰、家居建材行业的效率，而且为业主节省了很多关注，但我们经常看到精装房入住后的“质量问题”报告和嘲笑。这是在交付房屋时没有仔细检查和合理的 ** 。

  今日与大家分享，实用的“精装修验房”。

本文将获得以下技能1. 精装修交付2是什么？. 精装修验房前需要做哪些准备？. 精装修验房具体步骤及要点

   Q1. 什么是精装修交付？

  精装修交付，根据建设部制定的《商品房装修一次到位实施指南》，精装修房屋在交房钥匙前铺设或粉刷所有功能空间的固定面，安装厨卫基本设备。

  一般除卫生间、厨房洁具、橱柜、厨卫电器外；精装修不包括类似沙发、衣柜、床的家具。

  精装修标准，重点关注以下四个方面：

  1、墙面：墙面统一粉刷白色乳胶漆，拓宽视觉空间，营造宽敞的房屋效果。

  2、地面：地面铺贴品牌实木地板、玻化砖、仿古砖等，质量均为中高端，具有防滑耐磨的特点。

  3、屋顶表面：房屋有一定的风格设计，吊顶设计有艺术感，材料符合国家安全标准。4、设备：卫生间、厨房设备均采用知名厨卫品牌，这两个区域都需要经过高质量的设计和装饰。

  在建设部关于精装修的“统一要求”下，不同城市的不同开发商对“精装修到什么程度”有所不同。

  以浙江省发布的《关于加快全住宅装修的指导意见》为例，提出实施菜单装修，将装修与个性化服务相结合，为每套公寓提供3套以上的装修设计方案供业主选择。装修过程中使用的材料均符合环保标准。

   Q2. 精装修验房前需要做什么？

  01验证“竣工交房手续”

  1、验证【竣工一证一表】：

  首先，在精装修房屋检查前，首先与开放商确定：房地产项目是否竣工，是否通过验收，取得房地产开发建设项目竣工综合验收证书和竣工验收记录表。目前，许多城市的建筑质量检验部门也将出具《建筑工程质量认证书》。

  如果房地产顾问说“项目已经完成，每栋房子都装修完成，手续正在办理”，要求业主确认签字，我们不能被愚弄。否则，房地产、房屋质量、“产权证书”按时办理，无保证。

  2、核对【交房两书】

  当地政府部门出具了上述“竣工手续”。房屋检查前，业主还需要开放商出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并与开放商代表（房地产顾问、物业经理）逐一确定内容。确认后，业主带走了加盖开放商有效印章的纸质[交付两本书]。

  如果有朋友看到【竣工一证一表】和【交房量书】还是问号脸，请看上周发的《关房装修前房产的这些资质证》，一个一个仔细看！”。

  02验房当天的准备工作

  开发商通常会提前邮寄入住通知书，并通过电话通知业主检查房屋。业主需要按照入住通知书约定的时间到售楼处或物业办公室办理入住手续。我们需要做好准备:

  1、“钱”

  房屋检查和入住当天，业主需支付物业费；水、电、气预付款；停车等费用。

  因此，必须携带银行卡和现金，以避免新交房地产的物业办公室暂时无法移动支付，也无法支付费用。

  2、“合同”、“图纸”、“工具”

  除了钱，业主还需要带《购房合同》，要求物业顾问或物业经理准备《户型图》(户型图最好有尺寸)、《水路图》、【交房两书】、特别是《装修材料确认表》，便于检查时现场比较，有证可查。

  3、“验房工具”

  比如施工监理、设计师一起来验房，专业人士有专业工具。

  如果业主自己验房，一定要做好准备:

  1、钢卷尺(3米以上)

  2、硬币、钢笔、乒乓球

  3、桶(折叠桶，5L矿泉水空桶更方便)

  4、 餐巾纸

  5、两个硬皮笔记本或两本书

  除上述五种“简单验房工具”外，您还可以在智能手机中下载“水平/角度仪”、“距离测量”APP并提前了解如何操作，试用，方便现场使用。

   Q3. 如何操作精装修验房？

  01钥匙验收

  房屋检查当天，业主支付费用后，首先是[收到钥匙]，钥匙包括：

  社区及楼层门禁卡/钥匙 、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙。

  每套2把以上的钥匙(4-6把门钥匙)都要进行开关检查，保证每把钥匙都能轻松使用，无堵塞、卡住。

  02结构验收

  1、户型结构、位置方向、承重墙/梁是否与购房合同一致。

  2、测量全屋面积，测量公共面积，是否与购房合同一致，套内面积可接受误差在3%以内。

  3、测量层高是否与购房合同一致，层高通常在2.6米以上。

  “三大必要性”结构验收

  03空气质量验收

  精装修房间空气质量验收，检查当天，进入房间，关闭所有窗户（冬季空气质量验收，确保室内温度至少25℃，需要打开地板采暖、空调），业主开始测量房间面积等验收，20-30分钟后，如果业主感到喉咙、眼睛不适，甚至咳嗽、胸闷头晕，证明房屋空气质量一定有问题。

  此时，业主要求开发商邀请专业的室内空气质量检测和处理机构来测量甲醛、苯、甲苯二异酸、氨等有害气体和挥发性物质的含量。如果含量超过标准，开发商应按照《住宅质量保证书》的规定进行空气处理。

  通常，开发商需要向业主提供一份带有“CMA该标志的报告是中国检测机构和实验室的强制认证，包括“CMA证明该房地产已经过国家检测和认证。该房屋含有有害气体，但含量不超过标准。经过一段时间的通风，没有 ** 性气体。

  此外，绝大多数精装房没有衣柜、沙发、床和其他木制和皮革家具。业主必须等待所有家具进入现场安装，然后房屋的空气质量。即使有害气体/挥发物含量不超标，建议您在室内温度超过25℃时，至少30-45天后打开窗户通风“干燥家具”（冬季“先闷后干燥”）。

  04“水”工程验收

  “水”工程验收包括“排水”、“供水”、“防水”，验收前，要提前跟楼下的邻居打招呼。

  水、电、气验收前，首先要与陪同验房的物业经理确认水表、电表、煤气表的字数。如果不是“0”，物业经理需要确认并给出合理的解释。

   排水验收

  使用提前准备好的水桶或空矿泉水桶，装满4升以上的水，首先倒入厨房水槽、浴室盆、淋浴地面，检查排水；然后打开水龙头连续注水3分钟以上，检查排水：

  1、以上三处排水迅速顺畅。

  2、观察并用手触摸水槽与台盆下的软管、排水管连接处是否漏水(建议检测2-3次)。

  3、淋浴间排水坡度是否合理。

  检查洗衣机排水管，至少用1升水连续倒入管口，观察排水是否快速顺畅，无回流、堵塞。

  卫生间排水，先将准备好的两张餐巾纸扔进卫生间，再冲水，冲水2-3次，观察排水是否快速顺畅。

   供水验收

  使用提前准备好的餐巾纸，包裹在厨房、卫生间、阳台等水管的水阀和水管连接处，确保纸巾不掉落，最大限度地打开进水阀，最大限度地打开整个房子的所有水管水龙头和淋浴器。

  首先，观察各出水水龙头、洒水水流畅、水量稳定、水压正常，1分钟后无锈蚀、杂质。观察水快速平稳，无回流、堵塞；水龙头安装位置正确，连接紧密，不松动，无泄漏，水表正常运行，排水畅通，无堵塞。

  如发现水锈、杂质，要求开发商提供防疫部门验收颁发的《水质检验证书》，核实是否存在水质问题。

  放水3分钟以上，逐个房间关闭水龙头，检查包装水阀和连接处的餐巾纸是否浸湿，水龙头、淋浴器是否关水不严，连续滴水；如有浸水滴，要求物业更换。

   防水验收

  开发商对精装房进行防水验收，通常会出具《防水验收报告》或在《住宅质量保证书》中明确记录。

  检查当天，虽然淋浴区地面难以实现15cm挡水、注水水位10cm以上、闭水24小时，卫生间墙面看不到瓷砖防水涂料，但如果生活使用后，地面、墙面渗漏，根据住宅质量保证，要求开发商维修。

  05“电”工程验收

  1、检查每个房间是否分开供电，厨房、每个房间空调等“大用电器”分开供电，并在强电箱内的空气开关上贴上标签，分别检查“主闸-分闸”开关。

  与陪同房屋检查的物业经理或水电工人进行比较，确定整个房屋电器和墙壁的电路位置，确保电视、空调、壁柜、灯具安装后避开线管。2、检查每个房间的灯头和插座是否通电，宽带插座、有线电视插座、电话插座、门禁插座、急救报警插座是否准确，电路是否畅通。

  3、房屋厅室外设有空调外机预留位置，室内设有空调预留管孔。

  安装在天花板上的中央空调和铺设在瓷砖地板下的供暖/地暖设备应与陪同验房的物业经理或水电工人进行现场试验。

  06燃气验收

  精装厨房的烟机灶具和卫生间的热水器都安装好了。首先，燃气设备、管道和阀门的品牌和型号应根据《装饰材料确认表》进行确认。

  确认燃气管道按“明管”安装，便于后期维护，无安全隐患。下一步是现场使用炉灶、燃气热水器、燃气水暖等设备，检查是否有问题。

  07墙/地验收

   墙面验收

  1、涂料粉刷

  使用手机手电筒功能，亮度最大，近距离照射墙面，仔细观察墙面涂料是否有裂缝、色差、不均匀、水痕等施工质量问题。

  如果发现涂层有长距离裂缝，必须要求开发商尽快确定是由房屋结构裂缝引起的，还是墙面涂装操作不合规，或电路施工采用“水平槽”等原因，找出原因，进行返工维护。

  2、是否空鼓

  用钢笔或硬币均匀密集地敲击每面墙的每一个区域，仔细听，用手感受墙上是否有空鼓。空鼓率不得超过整面墙的15%，空鼓面积直径不得超过15cm。开发商必须重新进行墙体施工。

  厨房和卫生间的墙砖和地砖铺设是否有空鼓也是这种方法。如果瓷砖空鼓面积超过单块瓷砖的1/5，开放商将被要求返工。

  3、阳角阴角

  使用提前准备好的两本硬皮笔记本或两本书，按照下图自下而上移动笔记本，检查房屋内墙壁的阳角（凸角）和阴角（凹角）是否为90°。

  按照智能手机的“水平仪”APP，还可以检查墙面是否平直。

  4、厨卫吊顶

  厨房和浴室天花板的顶角线与周围的墙壁紧密配合，扣板之间的连接紧密整齐，间隙大小相同。如果发现间隙过大，扣板边缘翘曲，整个天花板不均匀光滑，则需要返工。

   地面验收

  1、全屋平整

  使用提前准备好的乒乓球和硬币，并将其放置在每个房间地板的不同区域。如果乒乓球和硬币滚动，则表明地面不平整和倾斜。

  2、地板验收

  首先，在铺地板的房间里走一次，以正常的力度走到每一层，感受脚的感觉是否一致，地板是否翘曲，地板下是否有不均匀的铺路或小石头，仔细听地板上是否有“吱吱”的声音和“中空的回声”。

  其次，弯腰近距离观察地板是否拱起、变形或严重色差；是否有明显的间隙和不均匀；地板是否与踢脚板紧密配合。

  第三，用手轻轻抚摸每一层，检查漆膜是否光滑，表面是否有气泡和划痕。

  最后，检查地板的含水量是否符合要求；如果是纯实木地板，应与物业经理确认龙骨架是否安装，龙骨应在铺设前干燥，龙骨木材的含水量也应符合标准。

  验收08硬装设施

  精装房的硬安装设施包括:入口门(防盗门)、窗户、室内门(木门)、厨柜、水槽、烟机灶具、浴室柜、台盆、水龙头淋浴、卫生间、楼梯等。

   门、室内门验收

  入口门和室内门的验收应注意

  1、门板是否平整

  2、是否有变形色差

  3、锁五金，密封隔音胶条的质量

  4、开关门是否有异响，顿挫

   窗户验收

  全屋窗的验收要注意

  1、封闭隔音效果

  窗户之间可以夹一张纸，然后关上窗户。如果很容易拉出纸，密封效果很差。

  隔音效果直接比较开关窗户后室外汽车和行人的声音。

  2、玻璃的质量

  关注每个玻璃上是否有“”CCC”认证。

  3、五金品质

  推拉、开关窗户，检查铰链、滑轨、把手开关的五金质量。

   厨卫设施验收

  1、橱柜

  检查橱柜柜体是否变形翘边。

  然后检查台面是否无裂纹、无损坏、边缘光滑直。

  最后，橱柜的水槽、铰链、篮子和抽屉滑轨。。。这些五金件是否开合顺畅，噪音低，边缘无锋利划痕，无锈蚀。

  2、卫浴设施

  首先，浴室柜、台盆、卫生间等卫生洁具的表面应光滑光滑。

  其次，所有“用水设备”必须畅通易用(向上翻，详细介绍“水”工程验收)

   检查材料品牌型号

  精装房使用的各种装修材料应在购房合同中使用 附件和住宅质量保证书中将：

  品牌、型号、产地、批次、瓷砖、地板、门窗、电线、水管、卫生洁具、灯具、厨房设备、五金配件、规格参数等都需明确标注，避免供货商、装修施工承接方“偷梁换柱、以次充好”。

☜ 总结一下 ☞

  1、验房过程中发现问题，无论大小，都应拍照或录视频，并且在《验收登记表》里做好记录。

  2、将验房过程发现的问题清晰记录在《验收登记表》或自备纸张上（可附照片），必须要求开发商盖章确认，并约定处理方案。

  3、如果开发商拒绝盖章确认，必须要收集证明不是购房者未按时验房收房的证据材料，而是开发商交付的房屋不符合《购房合同》约定及相关法律法规。

  4、不能代表开发商（除双方出具具有法律效力的《书面授权》），所以房屋出现质量问题，不必与签署文件，必须要依照法律法规要求开发商进行维修及补偿。