小锤（青岛）咨询服务有限公司

  1、收房时要小心签字付款：

  一般收房流程如下：收到开发商收房通知书-约定时间到收房现场-先验房-填写房屋验收表-支付相关费用（物业费、大修基金、面积差价等）-办理入住手续-领取钥匙及相关资料。但事实上，现在很多开发商为了保证其交付率，单方面改变了游戏规则，经常让业主“被关闭”。他们要求业主先支付相关费用，然后办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，最后验收房屋。

  建议1收房验房：交接确认书必须等到房屋检查后没有问题。如果房子需要整改，等到整改完成后再签字。当你签署付款时，这意味着你的理论收集也完成了，你承认了房子。所以如果房子有问题，只能交给物业慢慢维修，完全是被动的。在后期，许多矛盾都是由此引起的。

  建议2收房验房：在验房过程中，我们确实遇到了开发商，要求业主在签署所有手续和费用后将钥匙交给业主，业主可以带验房师验房。在这种情况下，有两种解决方案，一种是与社区业主集体合作 ** ，二是可以先付款再验房，但需在房屋确认书签字栏中注明：以本人发现的验房报告为准，房子需要修理。这个备注是后期发现的问题。 ** 索赔提供了依据。

  2、验房前必须知道策略：

  除了保证收房质量，2.1验房还有什么价值？

  房屋检查的主要目的是确保交付给我们业主的房屋质量没有问题，为安心入住提供基本保障。其次，还可以为后续房屋装修改造（如空间拆除、阳台扩建、水电改造等）提供基本参考。如果房屋检查发现问题需要物业开发商整改，即整改后，可以更好地保证装修质量，房屋尺寸正确，降低装修成本和时间成本，更重要的是为装修后，如果房屋问题提供依据。

  2.2检查什么，我们需要做什么？

  对于精装房，检查项目首先是查看两本书一表（住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件、竣工验收记录表公示）。检查员将检查房地产局测绘单位盖章的面积测量报告/面积测量表，并根据房地产局的测量报告加盖公章，检查交付条件。

  然后是对房屋质量的综合调查，包括：每个空间的9个主要项目，包括入口门、墙壁、地面、室内门窗、设备设施、地面、强弱电、管道水、天花板等，具体细化了150多个验收细节和点。（附上详细的房屋检查细节图片，以便进一步了解）。

  2.3验房需要哪些工具？

  由于验房具有一定的专业性，成套的验房工具也应运而生。专业检查工具包括：垂直检查尺、多功能内外直角检查尺、多功能垂直校正器、游标塞尺、对角检查尺、反射镜、伸缩杆、水电检查锤、活动鼓锤、钢针锤等，其中专业检查工具可分为：测量工具和电钳工具。辅助工具包括镜子、手电筒、塑料袋、火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。(此略所有验房工具的功能和使用方法)

  2.4是自己验房还是找专业验房？

  首先是专业:验房师属于相对专业的工作，有相应的岗位证书；验房需要相对完整的验房工具(有些工具有替代品，比如空鼓锤，可以直接用木棍等。).；同时使用工具；是否知道验收标准；能否全方位检查整个房屋空间；验房后，大部分会出具验房报告(电子版或纸质版)，加盖验房公章的纸质版报告更具权威性。

  二是成本：非常熟悉的房屋检查员，无论面积大小，单独的房屋检查员至少需要1.5小时，日平均房屋检查用户数量为5-8，除了使用设备和仪器检测外，还需要现场标签标记，需要现场照片，房屋检查后将花时间整理房屋检查报告，并与陪同业主沟通现场问题和整改意见，这是时间成本；另一个是房屋检查成本，自己验房需要买一套验房工具，成本从几十到几百不等；找专业验房师验房，成本从几百元不等。

  2.5验房商家的收费方式有哪些？

  不同的房屋检查机构在房屋检查的精细程度、成本和计费方法上存在一定的差异，也涉及到开发商是否安装了定制柜、厨房电器甚至地板采暖。大致分为以下计费方式（示例仅显示，实际以实际收费为准），以100平方米（合同房屋面积为计费单位，面积越大，检查成本越高）精装房屋检查成本计算如下：

  1)直接按4-8元/平方米收费，面积不限，100平方米精装房对应验房费用400-800元。

  2)基本费用(120平方米以内399元) 超过*8元/平方米，100平方米的精装房对应验房费用为399元；

  3)基本费用(70平方米以内168元) 超过*6元/平方米，100平方米的精装房对应验房费用为：348元；

  2.6验房费用其他补充说明书

  也有一些房屋检查机构按几个房间收费，如3个房间400元每增加1个房间和50元；同时，一些房屋检查机构将根据其服务范围收取一定的远程服务费（约1元/公里）；毛坯房验房项目的验房成本相对较低，约为精装验房成本的60%-80%。此外，如果是集中交付的社区，可以组织邻居团购验房，也可以获得一些折扣。

  以上大致了解，再看如何选择可靠的验房师/商家，总结如下：

  1、验房机构的实力如何(如服务能力、团队规模、荣誉证书、好评等。)；

  2、验房人员是否持证，验房工具是否齐全，验房报价是否公开透明；

  3、验房人员着装(工作服、工作卡)、言谈举止是否得体，验房报告是否出版(电子/纸质版)，报告是否加盖公章；

  4、验房报告模型(验房结果、图文、整改意见、国家标准依据)、验房项目清单(验房一般按清单逐项检查)。

  结合自己的房屋面积，根据以上四点了解和寻找验房机构/师会是非常放心的。

  2.5验房，我们还需要做什么？

  1)提前两天准备交付通知书中约定的证明文件，如购房合同、户型图、购置税发票等。，当天不要忘记携带；

  2）精装房不需要提前给浴室放水，即精装房一般不进行闭水试验。原因是精装房的卫生间完成面比室内地面和门槛石低2-3cm，2-3cm的蓄水没有实际意义；此外，如果地漏和蹲式厕所漏水，则无法蓄水；如果你不小心把水浸泡在卧室的木地板上，甚至水流到整个房间和室外，这会影响楼下和电梯的安全。检查员将结合专业工具检查泄漏的隐患和结果。

  3)提前一两天预约验房师，安排上门服务。一般验房机构在确定验房时，会提前收取验房押金或全额付款。

  4)提前到达交付现场，办理手续，带领检查员上门检查房屋(主动与检查员沟通房屋是否有问题至关重要)。

  以上建议非常实用。99%以上的不可靠企业可以筛选出来。记得双击屏幕。接下来，看看房屋检查标准的基础是什么？房屋检查的具体经验是什么？你需要复查吗？

  3验房具体体验是什么？

  3.1验房标准依据：

  专业精装房/毛坯房检查基本参照以下标准进行检查。除现场指出每个检查点的问题外，一般在检查报告中明确列出该点对应的参考依据和标准要求。现列如下：

  (GB50204-2015)混凝土结构工程施工质量验收规范

  砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2011)

  建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2010)

  建筑装饰工程质量验收规范(GB50210-2001)

  建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范(GB50242-2002)

  建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303-2015)

  安装和运行剩余电流动作保护装置(GB13955-2005)

  住宅设计规范(GB50096-2011)

  住宅建筑规范(GB50368-2005)

  施工排水塑料管道工程技术规程(CJJ/T 29-2010)

  防盗门通用技术条件(GB17565-2007)

  相关行业规范、工程质量强制性规定、政府相关文件通知等。

  3.2具体是怎么验房的？

  根据给定的房屋检查依据，对房屋基本情况进行调查，即根据两本书一表（上述说明），对购房合同进行建筑面积标识 、合同标志套内面积，实际测量套内面积，比较套内面积差距，误差值(不超过 3%为范围值)、层高(室内层高平均 调查列出2800mm等基础房屋数据。

  之后，用工具逐一测量或勘察整个房屋的每个空间，包括入口门、墙壁、地板、室内门窗、设备设施、地面、强弱电、管道下水、天花板等。通常以表格的形式详细列出:检测项目(如入户门)、检测内容(如门页门框、门框灌浆、门扇闭合、五金锁等部位逐一检查)、检测方法(手测或目测、设备使用等)、检测数据(一般目测为描述性文字，手测除文字描述外有实测数据)、详细说明检测结果。大项目检测完成后，通常会提出综合整改意见。

  以上主要检查项目将进行调查，主要是检查项目是否精细、完整：现场检查将直接标记和描述问题/粉笔/便利贴，即检查结束。除此步骤操作外，拍照后总结出具房屋检查报告，并说明整改意见和相应标准的具体参考条款。还将加盖公章，方便业主在收房或面对物业整改要求时拥有更权威的凭证。

  验房全过程一般需要1.5-2个小时。有的会现场出具验房报告(一般是电子版)，有的会在验房后3-5个工作日内出具(电子版或纸质版)。除了不同的布局，有的只指出需要整改的地方，有的会把每个验房节点写清楚。以下验房报告截图参考网络，都是非常标准的操作，图片来自我的验房合作伙伴。

  3.3例说明验房报告是什么样子的

  以入户门验收为例：

  门整改意见：

  入口门对应照片:(部分)

  作为普通消费者，我们对房屋检查的主要关注点是房屋检查项目是否足够精细。只有足够精细，才能消除房屋质量隐患，相应的是房屋检查整改意见是否说明到位。图片照片和现场标志不仅方便了物业现场找到整改点，也方便了业主根据验房报告比较标准和规范。

  3.4是否需要复验？

  没有必要检查房子，然后发布房子的现场照片。不同的房地产开发商、不同的建设单位、不同的社区甚至每个家庭的房屋都可能有自己的问题，这是相对个性化的。我相信各种规范看起来都很大，所以专业人士更有必要做专业的事情。